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劳动仲裁

时间:2020-06-10

法律知识要点:租客当中也是什么人都有,有讲诚信的,信守合同,也有不诚信的,拖欠房租水电后玩消失。房屋租赁合同履行过程中,租客拖欠房租水电,最后直接跑了,该行为已经构成严重违约,房东此时该怎么处理为好?

当然是走诉讼途径,在租客逃跑的情况下,没有调解的可能性,因为调解需要双方一致同意的前提下才有可能,所以诉讼就是唯一的办法,向法院起诉后才有可能要回拖欠的租金和水电费等。

首先,房屋租赁合同纠纷,应当由被告住所地或合同履行地法院管辖,一般把房屋所在地认定为合同履行地,房东可以选择对自己较为便利的法院起诉。

其次,要准备相关的诉讼材料,例如租客的身份证复印件、租房合同、水电费票据、起诉状等等。对于主张的租金、水电费等,要有明确的计算依据,单独附在起诉状后面,让法官清楚各项数据是如何计算得来的。

最后,房屋没有交接前,房东尽量不要擅自处理房内物品,房屋内的物品是租客所有,房东和租客之间是合同纠纷,房东没有权限直接处理租客的物品。如果物品贵重的,可以向法院申请财产保全,由法院查封,法院判决后可以拍卖用以清偿拖欠的租金。

如果确实要处理房屋内的物品的,最好请公证处的公证员进行物品提存公证。提存公证时,公证人员会对物品清点。如果判决生效后,租客仍未搬离的,则法院强势执行时一并处理。

不过,有个例外情况,如果租赁合同中约定,如果租客违约后,拒不办理房屋交接手续的,视为房屋内无物品,房东可以直接接收房屋,这种条款的约定就是应对这种拖欠租金水电,又不搬走的租客。这种约定实务中一般认定有效,有这种条款的,房东可以自行接收房屋,无需再进行公证。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点,笔者分享一篇司法机关在网络公开的实务案例,并对案例的内容进行了相应的整理和汇编,案例观点仅供学习交流所用!

原告起诉称:涉案房产系原告2015年1月5日,向案外人林某生购买,在原告购买涉案房产前,被告与原业主林某生签订《房屋租赁合约》,租用了涉案房产。原告购买后,与被告达成口头协议,继续将涉案房产出租给被告使用。为此,原告提交了案外人林某生与被告签订的《房屋租赁合约》复印件、平安银行和浦发银行以涉案房产地址向被告邮寄的信件等,证明被告在其购买后依然居住在该房产内。

根据《房屋租赁合约》的约定,涉案房产月租金为2300元。另外,管理费、电话费、煤气费、水电费、有限电视费、网络费等均由被告负责支付。租赁期间,被告不按时交租,拖欠租金五天或拖欠管理费、水电费等达两个月的,视为被告违约,原告有合同解除权。被告拖欠租金的期间为2017年1月至2018年1月,共13个月。被告从2017年5月开始就未再缴纳水电费、管理费等。至2018年7月6日,涉案房产共产生各项费用共计1237.59元,该部分费用已由原告支付。

被告拖欠租金、水电费、管理费等相关费用共计42560元整,现一直联系不上,房屋里的物品一直占用至今,现请求被告出现到现场交清费用并搬出,将房子交还给原告。

为此,原告张某艳提出诉讼请求:要求被告支付拖欠的租金、水电费、管理费共人民币(币种下同)42560元;交清费用后立即搬出,交还房屋。

法院审理认为:原告向原业主林某生购买涉案房产,并与原承租人即本案被告达成继续租用涉案房产的口头协议,双方之间的租赁关系依法成立,法院予以认定。原告主张其与被告双方口头约定月租金为3500元,对此原告提供的相关证据无法形成证据链,对其主张法院不予采信,被告应当按照原《房屋租赁合约》月租金2300元的规定向原告支付所拖欠的租金。

原告明确主张被告拖欠租金的期间为2017年1月至2018年1月,因此,在扣除被告在此期间已支付款项11400元,被告尚欠租金为18500元。由于被告违约,原告要求被告迁出涉案房产,解除双方之间的租赁关系,并支付所拖欠的租金和水电费、管理费等费用1237.59元,法院予以支持。

综上,法院判决:被告孙某华应于判决生效之日起七日内迁离,并交还房屋;被告孙某华应于判决生效之日起七日内向原告张某艳支付拖欠房屋租金18500元和水电费、管理费等费用1237.59元。

该案中,被告拖欠租金长达13个月,拖欠这么久,也可以说明原告作为出租人,是给了被告足够长的宽限期。但是,被告最后没清算租金,却直接跑掉了,被告的行为已经构成严重的违约。因此,原告请求判令支付拖欠的租金及水电费得了到法院支持。

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