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社会法制

时间:2020-10-07

  关于公开征求《嘉兴市物业管理条例(征求意见稿)》意见的公告

  根据市人大2020年立法计划,现将《嘉兴市物业管理条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。如有修改意见,请于2020年9月13日前通过以下途径和方式提出意见:

  一、 电子邮件地址:jxssfjlfc@163.com

  二、 通信地址:嘉兴市司法局(嘉兴市祝家港路中南大厦)

  三、 联系人:王丽琰,联系电话:83383506,传真:83850592

  附件:《嘉兴市物业管理条例(征求意见稿)》

  嘉兴市物业管理条例

  (征求意见稿)

  第一章 总则

  第一条【条例制定依据】

  为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,保障依法、安全、合理使用物业,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,推进基层治理能力现代化,根据《民法典》等相关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条【条例适用范围及定义】 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

  本条例所称物业,是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业方式,按照物业服务合同的约定对物业管理区域内的房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条【遵循原则】 物业管理遵循党建引领、业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,坚持诚信友善、公平公开、有偿服务。

  第四条【政府总体要求】

  市、县(市、区)人民政府应当将物业管理工作纳入城市基层治理体系,建立健全物业综合管理协调机制,坚持物业管理的专业化、社会化、市场化发展方向,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平,将物业服务行业纳入现代服务业发展规划。

  县(市、区)人民政府应当加强对辖区内物业管理工作的领导,组织相关行政主管部门、街道办事处和镇人民政府统筹推进辖区内物业管理各项工作,协调解决辖区内物业管理重大问题。

  县(市、区)人民政府应当在街道办事处、镇人民政府明确承担物业管理活动指导监督职责的工作机构,配备与工作任务相适应的工作人员,落实工作经费。

  第五条【部门职责】

  市房产行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作,制定全市物业管理活动的相关制度和示范文本,指导和监督物业服务市场诚信体系建设等工作。

  县(市、区)房产行政主管部门(以下简称县级物业管理行政主管部门)负责辖区内物业管理活动的监督管理,指导街道办事处、镇人民政府开展相关工作,建立健全物业管理信息平台。

  综合行政执法、公安机关、应急管理、民政、市场监督管理、自然资源和规划、生态环境、发展和改革、财政、人防、卫生健康、消防救援等部门,按照各自职责做好物业管理相关的监督管理工作,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

  第六条【街道社区】

  街道办事处、镇人民政府具体负责本辖区内的物业管理工作:组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建,并办理相关备案手续;指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;参加物业承接查验,指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管;指导、协调物业服务企业依法履行义务,调处物业管理纠纷,具体负责本辖区的物业管理工作。

  街道办事处、镇人民政府建立物业管理联席会议制度,统筹研究构建基层社会治理新格局,明确联合执法和建立物业管理争议化解工作机制,为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

  社区居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作。

  第七条【党建引领】 建立健全党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等多方联动议事机制,实现社区治理良性互动。

  第八条【行业组织】

  物业管理行业协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理,组织业务培训,协助调解物业管理纠纷,促进行业健康有序发展。

  第九条【第三方机构】

  业主组织、建设单位、物业服务企业等可以委托第三方机构,开展物业纠纷调解、物业项目承接查验、物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。

  第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则,依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务,出具的报告应当真实、客观、完整,并对出具的报告负责。

  第十条【突发事件应对】

  发生突发事件时,各县(市、区)人民政府、街道办事处、镇人民政府负责组织实施各项应急措施,指导督促业主委员会、物业服务企业配合社区居民委员会开展相关工作,并给予物资保障和资金支持。

  县(市、区)人民政府及其街道办事处、乡镇人民政府应当将业主委员会、物业服务企业纳入突发事件应急处置工作体系,明确应急处置工作任务,加强应急工作指导和相关业务培训。

  第二章 物业管理区域与共有物业

  第十一条【物业管理区域划分】

  物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

  物业服务用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业管理区域。

  第十二条【物业管理区域调整】

  已投入使用但尚未划定物业管理区域的,由物业所在地县级物业管理行政主管部门会同街道办事处、镇人民政府征求业主意见后予以划定。

  确需调整物业管理区域的,业主委员会应当制定调整方案,对调整后物业管理区域的共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经业主大会表决通过。

  第十三条【业主共有部分】 物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有:

  (一)物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋;

  (二)共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间;

  (三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地;

  (四)建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备;

  (五)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等;

  (六)法律、法规规定的其他共有部分。

  不动产登记部门应当在办理不动产首次登记时,将物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,一并登记为业主共有,在不动产登记簿上予以记载。

  第十四条【物业用房配置】

  物业服务用房属于全体业主所有,任何单位和个人不得买卖、抵押,未经业主大会同意,不得改变用途。建设单位应当按照不少于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之七的比例配置物业服务用房,其中千分之三为办公用房,千分之四为经营用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业服务用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。物业服务用房总建筑面积最低不得少于一百平方米。门卫室、监控室、设备间等不计入物业服务用房的配置面积。业主委员会办公用房可以从物业服务用房中安排。

  物业服务用房应当是地面以上、三层以下的房屋,相对集中配置在区域内交通便利处,并具备通水、通电、通信、通风、采光、卫生等基本使用功能和办公条件。设置在住宅楼内的应当具有独立通道。

  分期开发建设的,在物业服务用房尚未交付前,建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。

  物业服务用房配置应在建设工程设计方案中明确并征得所在县级物业管理行政主管部门审核同意。物业服务用房应在经审查的建设工程设计方案中注明其具体位置,并在建设工程规划许可证中载明面积。

  第十五条【新建物业明示内容】 建设单位在销售商品房时,应当将下列内容以图文形式向买受人明示:

  (一)物业管理区域的范围;

  (二)物业共用部位、共用设施设备名称;

  (三)地下室、底层架空层、天台的面积及权属;

  (四)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置;

  (五)物业服务用房的面积和位置;

  (六)生活、建筑垃圾收集和转运站点位置;

  (七)其他需要明示的场所和设施设备。

  第三章 业主和业主组织

  第一节 业主和业主大会

  第十六条【业主定义】

  本条例所称的业主,是指物业的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理不动产登记的人,可以认定为业主。

  社区配套用房位于物业管理区域内的,街道办事处、镇人民政府可以指定一名社区工作人员作为业主的代表享有业主权利、履行业主义务。

  第十七条【业主权利】 业主依法享有下列权利:

  (一)参加业主大会会议,发表意见,行使投票权;

  (二)选举业主委员会、候选委员、业主代表,并依法依规享有被选举权;

  (三)监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况;

  (四)就制订或者修改物业管理区域管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议;

  (五)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权和监督权;

  (六)参与共同决定物业专项维修资金的管理和使用;

  (七)法律、法规规定的其他权利。

  鼓励建设单位、物业服务企业、业主委员会等通过书面公告和电子手段并举的方式发布信息,充分保障业主知情权。

  第十八条【业主义务】 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按时交纳物业服务费用;

  (五)按照有关规定交纳物业专项维修资金;

  (六)遵守国家和省市有关房屋装饰装修、房屋安全使用、垃圾分类投放等相关规定;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十九条【业主大会组成】 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  分期开发建设且划定为一个物业管理区域的,已交付部分物业符合成立业主大会条件的,可以先行筹备成立业主大会,选举产生业主委员会,但应当为后期开发的物业预留业主委员会委员名额,并在业主大会议事规则中明确增补办法。

  物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十条【业主大会筹备】

  物业管理区域具备下列条件之一的,街道办事处、镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议,县级物业管理行政主管部门应当对业主筹备召开首次业主大会会议给予业务指导:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

  (二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

  筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会的人员组成,建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府的人员担任。

  筹备组由单数成员组成,其中业主人数不低于筹备组总人数的百分之五十。参加筹备组的业主代表由街道办事处、镇人民政府或者社区居民委员会组织业主推荐产生。

  筹备组应当自成立之日起三日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。业主对成员名单有异议的,由街道办事处、镇人民政府协调解决。

  建设单位应当自筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、房屋以及建筑面积清册、建设工程设计方案的总平面图、共用设施设备清单和物业服务用房配置清单等筹备业主大会会议必要的资料。建设单位已经注销或者已经移交物业服务企业的,由物业服务企业提供相关资料。

  第二十一条【筹备组工作】 筹备组成立后三个月内应当组织召开首次业主大会会议,并负责下列筹备工作:

  (一)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程向全体业主书面公告。业主有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第二十二条【筹备经费】

  建设单位应在物业交付使用前一次性向街道办事处或镇人民政府缴纳筹备经费。筹备经费具体标准和管理办法由各县(市、区)人民政府制定。

  第二十三条 【首次业主大会召开】

  业主大会筹备组在规定期限内组织召开首次业主大会后,应当自业主委员会备案之日起十日内,向业主委员会移交筹备业主大会期间的全部资料和筹备经费余额,移交完毕后筹备组自行解散。未能在规定的期限内召开首次业主大会会议的,可以向街道办事处、镇人民政府申请延期,延期最长不得超过六十日;延期届满仍未召开首次业主大会会议的,街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组解散。

  第二十四条【业主大会职责】 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主管理规约、业主大会议事规则;

  (二)制定和修改业主大会会议表决规则;

  (三)选举、罢免或者更换业主委员会成员;

  (四)确定物业管理方式,选聘、续聘和解聘物业服务企业;

  (五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

  (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (八)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (九)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (十)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (十一)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;

  (十二)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (十三)决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第二十五条【业主大会召开及表决】

  业主大会会议通过集体讨论、书面征求意见的形式召开并表决,但应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

  业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加会议。物业服务企业工作人员不得担任业主代理人。凡需书面投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

  第二十六条【业主大会会议】 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

  物业管理区域内百分之二十以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  街道办事处、镇人民政府或者受其委托的社区居民委员会可对业主大会会议表决情况进行监督。

  业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况但业主委员会不履行组织召开会议职责的,街道办事处、镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地社区居民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织业主召开。

  第二十七条【智慧表决】

  法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,可以采用书面形式或者通过互联网方式投票表决;采用互联网方式表决的,应当通过政府部门建立的电子投票系统进行决策。

  第二十八条【建设单位职责】

  物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的,应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

  第二节 业主委员会

  第二十九条【业主委员会】 业主委员会由业主大会会议选举产生,自选举产生之日起成立,是业主大会的执行机构。

  业主委员会委员候选人可以由业主联名推荐、业主大会筹备组组织业主推荐或者业主自荐产生。

  筹备组应当核查参选人的资格,确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会委员候选人名单附个人情况介绍,应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十条【业主委员会职责】 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定,处理业主大会的日常管理事务;

  (二)召集业主大会会议,向业主大会报告履职和财务收支情况,并在物业管理区域内显著位置公示,接受业主询问或者质询;

  (三)拟订物业服务企业选聘方案,物业服务内容、标准以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案;

  (四)组织筹集和监督使用物业专项维修资金,以及管理共用设施设备,每年定期公布维修资金的筹集和使用情况;

  (五)根据业主大会授权,决定物业服务用房、物业共用部位和共用设施设备的经营和使用方式,每年定期公布使用、收益及支出情况;

  (六)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (七)及时劝阻、制止物业服务企业损害业主公共利益的行为;

  (八)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业服务费,调解业主、非业主使用人、物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、财务相关资料和工作档案,业主委员会换届时应当及时移交相关资料;

  (十)配合街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

  (十一)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  第三十一条【业主委员会组成、候补委员】

  业主委员会由五至十一名委员组成,组成人数为单数,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。设主任一名,副主任若干名,每届任期为三至五年。

  业主委员会可以设置候补委员,候补委员选举产生规则、任职资格、人数、递补等由业主大会议事规则约定。

  鼓励具有中国共产党党员身份的业主通过法定程序成为业主委员会委员或候补委员。

  第三十二条【业委会备案、印章管理】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向所在街道办事处、镇人民政府备案。

  街道办事处、镇人民政府应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  需要使用业主委员会印章的,应当有业主委员会半数以上委员签字同意。

  业主委员会备案的内容发生变更的,应当自变更发生之日起三十日内重新备案。

  第三十三条【委员条件】 业主委员会委员、候补委员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

  (三)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;

  (四)本人及其配偶、父母、子女与物业服务企业无直接的利益关系;

  (五)未被列为失信被执行人;

  (六)未有本条例规定的业主禁止行为;

  (七)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  第三十四条【委员职务终止】 业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定,具有下列情形之一的,业主委员会委员职务自行终止,由业主委员会予以公示:

  (一)不再是本物业管理区域的业主的;

  (二)因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因丧失履行职责能力的;

  (三)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

  (四)法律、法规规定的其他情形的。

  第三十五条【委员禁止行为】 业主委员会委员不得有下列行为:

  (一)拒绝或者放弃履行委员职责;

  (二)擅自动用物业专项维修资金、业主共有收益,或者侵占、挪用业主共有财物;

  (三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (五)擅自泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

  (六)与本业主委员会订立商业合同或者进行交易,损害其他业主利益;

  (七)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽业务、销售商品,经业主大会同意的除外;

  (八)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订物业服务合同,违规使用业主大会或者业主委员会印章;

  (九)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

  业主委员会委员有前款规定行为,或者不再符合本条例第三十三条规定的,可依法由业主大会决定罢免。

  第三十六条【业主委员会会议】

  业主委员会应当按照业主大会议事规则规定以及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员提议,应当在七日内召开业主委员会会议。

  业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时,由副主任召集和主持。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处、镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。候补委员有权列席业主委员会会议,但不具有表决权。

  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十七条【决策监督】 业主委员会、业主大会应当依法履职,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  街道办事处、镇人民政府经调查发现业主委员会、业主大会的决定违反法律法规的,应责令其限期改正。逾期仍不改正的,可撤销业主委员会、业主大会的决定并告知全体业主。经调查发现业主委员会的决定违反业主大会议事规则的,可建议业主依据法律法规规定组织召开业主大会临时会议。业主大会临时会议可根据业主大会议事规则提出质询、撤销业主委员会的决定或改选业主委员会。

  第三十八条【业主委员会换届】

  业主委员会任期届满三个月前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当派员指导。

  业主委员会不按期组织换届选举或者集体提出书面辞职的,街道办事处、镇人民政府应当指导业主进行换届选举。

  业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处、镇人民政府指导下,将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

  业主委员会及委员未按照前两款规定移交相关物品的,物业所在地街道办事处、镇人民政府可责令限期移交;拒不移交的,辖区公安机关应当予以协助。

  第三十九条【经费管理】

  业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的,运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支。经业主大会决定,业主委员会委员可以享有一定的津贴。

  第四十条【财务管理】 经业主大会决定建立规范财务管理制度的,物业经营性收益、业主大会和业主委员会运作经费应当按照会计准则建账入账。

  业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。业主委员会应当至少每半年公布一次物业经营性收益、业主大会和业主委员会运作经费的使用情况,接受业主的监督。

  第四十一条【审计监督】 有下列情形之一的,业主委员会应当委托专业机构对物业经营性收益、业主委员会运作经费等收支情况进行审计:

  (一)经已交付物业专有部分面积占总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的;

  (二)业主委员会换届的;

  (三)业主委员会主任任期内离职的;

  (四)街道办事处、镇人民政府根据监督情况或社区居民委员会的提议认为有需要的;

  (五)管理规约或者业主大会议事规则规定的定期经济责任审计等其他情形。

  业主委员会拒绝按照前款规定落实审计要求的,经业主大会决定,街道办事处、镇人民政府可代为委托审计。

  审计结果应当对全体业主公示,审计费用可在经营性收益中列支。

  第三节 物业管理委员会

  第四十二条【物业管委会】

  物业管理区域有下列情形之一的,街道办事处、镇人民政府负责根据本条例的规定组建物业管理委员会,享有相关权利,承担相关职责,组织业主共同决定物业管理事项:

  (一)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处、镇人民政府指导后仍未成立的;

  (二)业主大会未能选举产生业主委员会,或业主委员会委员缺额二分之一以上未能重新选举产生的。

  第四十三条【人员组成】

  物业管理委员会人数应当为七人以上单数,由街道办事处、镇人民政府、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员以及业主推举的代表组成。其中业主推举的代表由街道办事处、镇人民政府组织民主推荐产生,且不低于总人数的二分之一。业主推举的代表应当符合本条例对于业主委员会委员的资格规定。已成立业主大会的,建设单位不再参加物业管理委员会。

  物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府的代表担任。物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

  第四十四条【印章刻制】

  物业管理委员会自成立之日起三十日内,向街道办事处、镇人民政府备案,由街道办事处、镇人民政府出具备案证明和印章刻制证明。已成立业主大会的,物业管理委员会同时可刻制业主大会印章。

  第四十五条【履职要求】

  成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会组织业主大会按照本条例第二十四条的规定履行职责,并组织执行业主大会的决定。未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主行使本条例第二十四条和第三十条规定的业主大会和业主委员会的职责。物业管理委员会不得损害业主共同利益。物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责,及时办理移交手续后解散。

  物业管理委员会组建运行的具体办法,由市物业管理行政主管部门制定。

  第四章 前期物业管理

  第四十六条【前期物业招投标】

  含有住宅物业的建设单位应当在商品房预售许可证或现售备案前,依法通过招投标方式选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。投标人少于三个或建筑物总面积小于两万平方米的物业管理区域,经属地物业管理行政主管部门同意,可以采用协议方式选聘物业服务企业。十万平方米以上(含十万平方米)的住宅小区项目,应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。

  分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,前期物业服务企业招标应当以全部物业管理区域为范围。

  第四十七条【物业买卖合同附件要求】 建设单位应在预售方案中,对物业服务企业、收费标准、物业服务用房配置等相关内容予以明确。

  建设单位应当将前期物业服务合同主要条款体现在物业买卖合同中,并将业主临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

  建设单位、物业服务企业在前期物业服务合同中不得违反法律法规处分业主共用部位、共用设施设备,不得擅自侵占、挪用共用部位、共用设施设备经营所得收益。

  第四十八条【前期物业服务合同终止】

  前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已依法选聘物业服务企业的,自业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

  第四十九条【承接查验】物业服务企业应当在接管物业项目时对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。建设单位应当在现场查验二十日前按规定向物业服务企业移交承接查验所需相关资料。

  在承接查验过程中,物业服务企业和建设单位不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

  物业服务企业应当邀请业主代表、县级物业管理行政主管部门、街道办事处或镇人民政府、社区居民委员会参加物业承接现场查验,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。物业承接查验的具体规定由市物业管理行政主管部门制定。

  第五十条【承接查验结果公示】 物业交接后三十日内,建设单位和物业服务企业应当将承接查验的结果在物业管理区域内显著位置公示。

  第五十一条【前期物业启动经费】

  物业交付前,建设单位应当与物业服务企业就前期物业服务的启动经费进行约定,用于早期介入人员的工资及培训开支、物业服务用房装修、办公设施以及相关设备购置等。

  第五章 物业管理服务

  第五十二条【物业服务企业要求】 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

  物业服务企业可以将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或其他第三人,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  第五十三条【物业服务企业权利】 物业服务企业享有下列权利:

  (一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境卫生、秩序进行管理;

  (二)制止损害物业或者妨碍物业管理的行为;

  (三)依照物业服务合同约定收取物业服务费用;

  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定的的其他权利。

  任何组织和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

  第五十四条【物业服务企业义务】 物业服务企业应当承担下列义务:

  (一)依照物业服务合同约定,提供物业管理服务;

  (二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督;

  (三)建立和完善物业服务应急预案,做好应急工作;

  (四)发现违反法律、法规、管理规约的行为,及时制止并向有关行政主管部门报告;

  (五)法律、法规和物业服务合同规定的其他义务。

  物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同及相关资料报物业所在地县级物业管理行政主管部门备案。

  第五十五条【公示内容】 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全禁止和注意事项;

  (五)其他应当公示的信息。

  物业服务企业应当于每年上半年公示上一年度物业服务合同的履行情况、由物业服务企业负责实施的维修项目中物业专项维修资金的使用情况和业主共有部分的经营与收益情况,并向业主大会、业主委员会报告。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以及时答复。

  第五十六条【物业服务收费】

  物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段,实行市场调节价,收费标准由物业服务合同(包括前期物业服务合同)确定。

  物业服务合同双方约定预收物业服务费的,预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的,预收期限不得超过合同的剩余期限。

  物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务企业在协商物业服务费时参考。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  供水、供电、供气、垃圾清运等专业单位可以委托物业服务企业代收有关费用,但应当向物业服务企业支付报酬。

  第五十七条【物业服务费交纳】 业主应自房屋交付之日的次月起支付物业服务费。当事人另有约定的,从其约定。

  业主经物业服务企业书面催交,无正当理由仍拒绝交纳的,业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。物业服务企业可以依法申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。符合条件的,也可以向人民法院申请支付令。

  业主委员会应当在物业管理区域显著位置定期公示物业服务费交纳情况。

  第五十八条【转让告知】

  业主转让、出租物业或者设立居住权时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人。业主在物业交易过程中,应在转让合同中对物业费作明确约定,由物业服务企业进行确认,并将物业产权转移情况、受让人姓名、联系方式等告知物业服务企业。

  第五十九条【续聘、选聘物业企业】 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业。

  业主大会决定续聘的,应当与原物业服务企业在合同期限届满前续订物业服务合同。业主大会决定另行选聘物业服务企业的,业主委员会应提前六十日书面通知原物业服务企业,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  物业服务合同期限届满,业主大会已经选聘新的物业服务企业的,除另有约定外,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日退出物业管理区域,不得以业主欠交物业服务费、阶段工作未完成、债权债务纠纷未解决等理由拒不退出物业管理区域。

  第六十条【退出移交】 物业服务企业退出物业管理项目时,应当向业主委员会移交下列财物和资料:

  (一)建设单位依法移交的物业承接查验资料;

  (二)公共收益的结余;

  (三) 提供物业服务期间形成的有关物业以及电梯、消防、技防等设施设备改造、维护、运行、保养的有关完整资料;

  (四)物业服务用房和业主大会授权业主委员会委托管理的其他房屋、场地以及财物;

  (五)提供物业服务期间配置的固定设施设备以及相关资料;

  (六)利用共有物业经营的相关资料;

  (七)其他应当移交的财物和资料。

  物业服务企业与业主委员会办理交接时,应依法办理承接查验手续,交接双方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备现状给予确认。

  第六十一条【老旧住宅区】 对经综合改造后的老旧住宅区,整合公共资源,结合业主意愿,逐步实施物业管理。

  老旧住宅区由街道办事处、镇人民政府指导成立业主组织,并选聘物业服务企业;未成立业主组织的,街道办事处、镇人民政府可以组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主承担。

  第六十二条【移交专营单位】

  物业管理区域内共有设施设备竣工验收后,供水、供电、供气等设施设备,应当及时移交给相关专业单位管理,相关专业单位应当接收,并承担维修、更新、养护责任。

  第六十三条【信用信息建设】

  物业管理行政主管部门应当指导和监督本地区物业服务市场诚信体系建设,对物业服务企业进行动态监督管理,建立物业行业考核激励机制,完善不良行为记录制度,并向社会公布信用评价结果。

  第六章 物业的使用与维护

  第六十四条【公共收益】

  利用物业服务用房、共用部位、共用设施设备产生的经营收益(以下简称公共收益)在扣除合理成本之后属于业主共有,不得擅自挪用。前期物业服务合同和物业服务合同约定由物业服务企业管理的,物业服务企业应当将公共收益单独列账;由业主组织进行管理的,应当建立专门账户。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  第六十五条【物业服务用房出租】 物业服务用房出租的,应当采用公开招租的方式,业主大会另有决议的除外。

  第六十六条【车库车位管理】

  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的合理需要。未满足业主停车需要的,建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

  第六十七条【车库车位权属】 自然资源和规划部门应当在建设工程设计方案中明确物业管理区域的车位、车库权属。

  建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示。

  第六十八条【人防车位】

  物业管理区域依法配建的人民防空工程在不影响人民防空功能的前提下,平时用于停放汽车的,依法办理使用登记手续后,按照“谁收益、谁负责”的原则进行维修、保养。

  第六十九条【车辆停放管理】

  物业管理区域内,车辆应当在划定的车位内有序停放。对乱停乱放影响通行的车主或者驾驶人,由物业服务企业及时进行劝阻;对不听从劝阻的,报告公安机关依法处理。

  第七十条【装修管理】

  业主或者物业使用人进行物业装修,应当遵守相关法律法规规定以及临时管理规约、管理规约,事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运及费用、施工时间等内容。

  业主、物业使用人未按规定办理手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

  物业服务企业应当对业主或者物业使用人的物业装修活动进行检查,业主或物业使用人应当予以配合。

  第七十一条【既有住宅加装电梯】 鼓励我市既有住宅业主为改善居住条件加装电梯。具体政策由市、县(市、区)人民政府制定。

  第七十二条【禁止行为】 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)违法搭建、改建建筑物、构筑物;

  (二)擅自占用绿地,损毁绿化植物和设施;

  (三)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭公共通道、疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地;

  (四)损坏或者擅自占用、改建共有物业;

  (五)违法拆除、变动房屋主体或者承重结构,违法挖掘房屋地下空间,或者超过原设计标准增加房屋使用荷载;

  (六)将阳台或者无防水要求的房间改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、客厅、餐厅、书房和厨房的上方;

  (七)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;

  (八)破坏或者擅自改变房屋外立面;

  (九)擅自将雨污水混接或者在供水、排水管上接管;损害管道燃气设施,占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;

  (十)违法饲养动物;

  (十一)违法燃放烟花爆竹;

  (十二)违法排放污水油烟;

  (十三)乱倒乱堆建筑垃圾;

  (十四)高空抛物;

  (十五)排放超过规定标准的噪声,干扰他人正常生活、工作和学习;

  (十六)法律、法规禁止的其他行为。

  有前款行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并及时向有关部门和业主委员会报告。

  有关部门应当在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话,并在收到相关报告和投诉举报后,应当建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内的违法行为。

  行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

  物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规的规定,以及管理规约和物业服务合同的约定,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失;业主有权向有关部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第七十三条【维修管理】

  设置于专有部分的共用设施设备发生损坏或者无法正常使用时,业主应当及时告知物业服务企业或者有关专业单位,业主及相关人员不得阻挠维修责任单位进行维修、养护、更新和改造。

  维修责任单位维修、养护、更新和改造施工结束后应当及时恢复原状。

  第七十四条【房屋使用安全管理】

  房屋使用安全责任人应当对房屋进行安全检查和修缮、维护,及时排除安全隐患和对危险房屋采取维修加固、拆除等解危措施。

  鼓励业主、业主大会、物业服务企业购买物业安全、房屋及公共设施维修保险。

  第七十五条【物业保修金管理】 建设单位应当依法承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

  建设单位应当在办理不动产首次登记前,应当按照各县(市、区)房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的2%为交存标准,向各县(市、区)保修金管理部门交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保证。具体由各县(市、区)建设行政主管部门会同各县(市、区)财政部门根据当地实际确定,报经各县(市、区)人民政府批准后公布。

  鼓励建设单位按照国家和本市规定的保修期限和保修范围投保工程质量潜在缺陷保险。对建设单位投保工程质量潜在缺陷保险的项目,可免缴住宅物业保修金。

  物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由县级物业管理行政主管部门统一管理。

  物业保修期内,物业保修金不足以支付物业维修费用的,建设单位应当补足;物业保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

  第七十六条【维修资金管理】

  新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在不动产首次登记之前,向维修资金管理机构交清物业专项维修资金,待物业交付时向业主收取。

  使用专项维修资金本金应向物业所在地的维修资金管理机构提交经业主大会表决通过的续筹方案。业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,整个管理区域内的全体业主按当年政府公布的缴存标准续筹专项维修资金。

  物业专项维修资金具体续筹工作可由业主大会委托业主委员会实施。街道办事处、镇人民政府应当指导、协调物业专项维修资金续交工作。

  第七十七条【简易程序】

  物业共用部位和共用设施设备发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的情形的,经业主委员会同意并经有关部门或单位确认后,可以按照简易程序申请使用物业专项维修资金:

  (一)电梯故障危及人身安全或存在严重事故隐患;

  (二)消防设施、设备严重损坏;

  (三)建筑外立面存在脱落危险;

  前款情形分别由县(市、区)市场监管部门、应急管理部门、建设主管部门确认。

  发生前款危及公共安全的情形,业主或业主委员会不及时进行维修、更新、改造的,可以由所在地的县(市、区)人民政府或者街道办事处、镇人民政府组织代为维修、更新、改造,并可以按照简易程序申请使用物业专项维修资金。

  第七十八条 物业保修金和维修资金的管理办法由市物业管理行政主管部门制定。

  第七章 法律责任

  第七十九条 违反本条例规定的行为,有关法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

  本条例规定的行政处罚,属集中行使处罚权范围的,依法由综合行政执法部门实施。

  违反本条例规定,相关部门依法作出行政处罚的,依照《浙江省公共信用信息管理条例》的规定属于不良信息的,记入信用档案。

  第八十条

  违反本条例第十四条第一款、第二款规定,建设单位提供的物业服务用房未达到规定要求的,由县级物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

  第八十一条 违反本条例第十五条规定,建设单位在销售商品房时未向买受人明示的,由县级物业管理行政主管部门责令改正,可处三万以上十万元以下的罚款。

  第八十二条

  违反本条例第四十九条第一款规定,建设单位未向物业服务企业移交承接查验所需相关资料的,由县级物业管理行政主管部门责令限期移交;逾期仍不移交的,处一万元以上十万元以下的罚款。

  违反本条例第四十九条第二款规定,建设单位和物业服务企业在承接查验过程中共同侵害业主利益的,由县级物业管理主管部门责令限期改正,分别处五万元以上十万元以下的罚款。

  第八十三条 违反本条例规定,物业服务企业有下列情形之一的,由县级物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上五万元以下的罚款:

  (一)违反第五十条规定,未按规定将物业承接查验结果在物业管理区域内显著位置公示的;

  (二)违反第五十五条第一款、第二款规定,未按规定在物业管理区域内显著位置公示相关信息的。

  第八十四条

  违反本条例第五十九条第三款、第六十条规定,物业服务企业拒不退出物业管理区域、不向业主委员会移交有关财物和资料的,由县级物业管理行政主管部门责令限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的,按照逾期天数处以每日五千元的罚款。

  第八十五条

  在物业管理工作中负有管理职责的部门、单位及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附 则

  第八十六条 本条例所称业主组织指业主大会、业主委员会、物业管理委员会。

  第八十七条

  本条例所称突发事件是指突然发生,造成或者可能造成严重社会危害,需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。

  第八十八条 业主决定不选聘物业服务企业自行管理的,可参照《浙江省物业管理条例》和本条例相关规定执行。

  第八十九条 本条例自 年 月 日起实施。

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