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社会法制

时间:2021-06-20

  哈政办规〔2019〕3号:关于印发《哈密市物业管理办法(试行)》的通知

  各区县人民政府,市直各部门、各企事业单位、中央、自治区、兵团驻哈各有关单位:

  《哈密市物业管理办法(试行)》已经市政府第十二次常务会议研究同意,现印发你们,请认真遵照执行。

  2019年12月9日

  哈密市物业管理办法(试行)

  第一章总则

  第一条

  为了维护业主和物业管理人的合法权益,规范物业管理活动,改善人居环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等有关法律法规,结合实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用、维护、服务及监督管理活动适用本办法。

  本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理人、委托其他管理人(以下统称物业管理人)或者自行按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地等进行维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

  第三条

  市、区县人民政府应当将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,建立物业管理综合协调机制,促进物业服务发展,加强民族团结、平安和谐社区建设。

  第四条本市各级人民政府应当创造条件,逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理,提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务人。

  第五条

  鼓励物业管理人依靠新技术、新方法拓宽服务领域,逐步改变单纯依靠物业管理费盈利的传统模式,在保洁、绿化、安保和设施设备维护保养等服务之外,增加信息咨询、房屋中介、家政服务、电子商务、居家养老等附加服务,带动物业管理行业转型升级,提高管理和服务水平。

  鼓励机关、企(事)业等单位推行物业管理。

  第六条

  鼓励物业服务骨干企业通过加盟、兼并、重组等方式整合市场资源,推动物业服务规模化和专业化发展,增强行业整体竞争力和服务水平。鼓励建立服务业发展引导资金,支持物业服务企业的品牌建设、人才培养等项目。

  第七条 市人民政府房地产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  区县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。独立工矿区和高新技术产业开发区管理委员会在市房地产行政主管部门委托范围内,负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

  发展改革、自然资源、城乡建设、生态环境、市场监管、应急管理、公安、民政、城市管理、市政公用等有关部门,按照各自职责范围对物业管理活动进行监督管理。

  第八条 区县人民政府房地产行政主管部门应当提供临时管理规约或者管理规约、物业服务合同示范文本。

  第九条

  街道办事处、乡镇人民政府负责调解物业管理纠纷,组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解处理物业管理服务纠纷;协助所在区域内房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

  第十条

  区县人民政府应当加强老旧小区物业管理区域整合,使小区物业管理具备规模化管理条件,也可组织协调多个老旧小区共同委托一个物业管理人实施物业管理。

  第十一条

  街道办事处或者乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。联席会议由人民政府有关职能部门和居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业服务企业、建设单位、专业经营单位等各方代表参加,负责协调解决物业管理服务中的问题。

  第十二条 区县人民政府房地产行政主管部门应当加强物业服务行业信用体系建设,建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

  第十三条 物业服务行业组织应当加强行业自律管理,建立和完善诚信物业、智慧物业信息平台。

  第二章物业的前期管理与移交

  第十四条 新建建筑按照建设用地规划许可证确定的红线图范围,综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素,合理划分物业管理区域。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设,使用同一配套设施的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以分别划定物业管理区域。

  第十五条住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业管理人;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理人。具体招标和协议选聘办法由所在地的区县房地产行政主管部门制定。

  第十六条

  未选聘物业管理人或未实施自行管理的老旧住宅,在改造完成前,经业主大会同意,物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门可以择优选择物业管理人,临时提供物业公共部位、共用设施设备日常运行及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。临时提供基础性物业服务期间,业主应当缴纳物业服务费。

  对无人管理的老旧小区和改造后仍无人接管的,区县人民政府应当以购买服务方式确定物业服务企业或将公益岗位分配给指定的物业企业或街道(社区),为弃管小区提供保洁、维修等基本物业服务。

  第十七条在业主大会选聘物业管理人之前,由建设单位招标选聘的物业管理人按照双方签订的前期物业服务合同实施前期物业管理。前期物业服务合同应当包括双方的权利和义务,物业的基本情况,服务事项、质量和费用,计费方式和收费起始时间,合同期限、合同解除条件和违约责任等内容。

  前期物业服务合同期限未满,但是业主委员会与物业管理人服务合同签定生效的,前期物业服务合同自行终止。

  第十八条

  建设单位应当在销售物业前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应当在销售物业时,组织业主同供水、供电、供气、供热等单位签订供用服务合同,以维护供用双方的权益。

  第十九条 建设单位不得擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备或者物业管理区域内其他公共建筑、设施、场地。

  第二十条

  建设单位应当自物业竣工验收备案之日起30日内与选聘实施前期物业服务的物业管理人办理物业管理交接手续。分期建设的物业,建设单位应当与物业管理人或者业主、业主委员会,分期办理已竣工验收备案的物业交接验收手续。

  物业管理人承接物业时,应当严格按照国家和自治区有关规定对物业共用部分、共用设施设备进行查验。查验中发现的问题,应当进行记录并书面告知建设单位。

  第二十一条 在办理承接验收手续时,建设单位应当向物业管理人移交下列资料:

  (一)物业移交明细表;

  (二)物业规划图、竣工总平面图;

  (三)单体建筑、结构、设备竣工图;

  (四)共用配套设施、地下管网工程竣工图;

  (五)设施设备的安装、使用和维护保养说明书、电路示意图;

  (六)经验收审核的物业管理用房资料;

  (七)环保、绿化等相关工程的综合验收资料;

  (八)房屋质量保证书、房屋使用说明书;

  (九)前期物业管理所必需的其他资料。

  (十)法律、法规的规定或者双方约定交付的其他资料。

  第二十二条

  未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业,以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。

  第二十三条

  建设单位应当在物业管理区域内按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房;物业服务用房建筑面积不低于物业管理区域总建筑面积的千分之二,除老旧住宅区外,总面积不应少于300平方米;物业服务用房分处设置的,单处建筑面积不小于50平方米。物业服务用房的水、电、气、热应当独立调控与计量。

  业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂,建筑面积不应少于30平方米。

  物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊,建设费用计入项目建设成本,产权归全体业主共有。

  物业管理用房应当为地面以上的独立使用的成套房屋。

  第二十四条 物业管理区域内按照规划建造的车库、车位,计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的,建设单位可以向业主附赠、出售、出租。

  下列车库、车位属于业主共有:

  (一)计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;

  (二)未计入容积率,或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位;

  (三)占用小区道路、共用场地划定的车位。

  物业管理人对于物业管理区域内属全体业主共有用于停放机动车辆的车库、车位的使用、管理及收费等事项由业主大会决定,建设单位和物业管理人不得变相销售和占用。

  第三章业主、业主大会与执行机构

  第二十五条 房屋的所有权人为业主。

  尚未申请不动产登记,但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人,适用本办法关于业主的规定。

  业主对房屋专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分,依法享有共有权和共同管理权,并承担相应的义务;业主不得以放弃权利不承担义务。

  业主在物业管理活动中享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理人提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使表决权;

  (五)选举业主委员会,行使选举权和被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业管理人履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第二十六条 业主在物业管理活动中履行下列义务:

  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第二十七条物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定,但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定应当承担责任,有关业主应当承担连带责任。

  第二十八条

  符合召开业主大会条件的,区县房地产行政主管部门接到建设单位、业主或者委托的物业管理人的报告后,应当书面通知街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知之日起60日内组建业主大会筹备组。

  筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居民委员会、建设单位代表7人以上11人以下单数组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

  筹备组应当自成立之日起10日内,在物业管理区域内公示其成员名单和工作职责。

  第二十九条 业主大会筹备组应当履行下列职责:

  (一)确认业主身份、户数及所持有专有部分建筑面积;

  (二)确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)确定业主大会表决权计票方法;

  (五)提出业主大会执行机构选定方案、入选条件,公布执行机构人员名单或者提出候选人名单和选举办法;

  (六)需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。

  筹备组应当在业主大会成立会议召开15日前,将前款规定的事项书面通知全体业主,并在物业管理区域内公告;业主对公告事项提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

  筹备组应当自成立之日起90日内组织召开业主大会成立会议。

  筹备组召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

  第三十条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内业主在物业管理活动中的合法权益。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。但物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责;只有一个业主的,由其履行业主大会、业主委员会职责;业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的,可以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位,推选业主代表参加业主大会,业主代表参加业主大会的,应当事先书面征求所代表的业主意见,并经业主签字确认。

  一个物业区域符合下列条件之一的,应当召开业主大会成立会议:

  (一)业主已入住面积的比例达到50%以上;

  (二)业主已入住户数的比例达到50%以上;

  (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到25%以上。

  第三十一条业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作;

  (三)选择物业管理方式,选聘、解聘物业管理人;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度;

  (六)筹集和使用共有部分、公用设施专项维修资金;

  (七)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)决定改变共有部分的用途,利用共有部分进行经营以及经营收益的分配使用;

  (九)决定业主大会与业主大会执行机构的活动经费及执行委员工作报酬

  (十)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  第三十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成人员任期等事项做出约定。

  按照业主大会议事规则的规定或者经50%以上的业主提议,应当召开业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有50%以上投票权的业主参加,业主可以书面委托代理人参加业主大会。

  业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。但是业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理人,维修资金使用和续筹方案的决定,应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。住宅物业管理区域的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  第三十三条 业主在首次业主大会会议上的投票权数应当由业主大会筹备组确定;业主在第二次及以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。

  第三十四条

  业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会根据物业管理区域的规模可由主任、副主任、委员5至11名组成,人数为单数。业主委员会成员应当由业主担任,任期为3至5年,可以连选连任。

  业主不履行业主公约所约定的义务,不能当选为业主委员会成员。

  第三十五条 业主委员会对业主大会负责,依法履行下列职责:

  (一)召集和主持业主大会,报告物业管理实施和年度工作情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业管理人签订、变更或者解除物业服务合同;

  (三)听取物业管理人履行物业服务合同情况的报告,协助物业管理人履行物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,协调业主与物业管理人的关系;

  (五)监督业主、物业使用人履行业主公约;

  (六)组织监督专项维修资金的筹集和使用;

  (七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (八)法律、法规规定或业主大会赋予的其他职责。

  第三十六条业主委员会或者其成员有下列情形之一的,业主大会应当改组或者更换业主委员会:

  (一)业主委员会或者其成员严重失职的;

  (二)业主委员会或者其成员故意损害业主利益的;

  (三)业主委员会无法正常履行职责的;

  (四)业主大会议事规则规定改组、更换的其他情形。

  业主委员会成员有前款规定第(一)、(二)项情形的,可以单独更换。

  第三十七条 业主委员会成员名单应当向业主张贴公布。业主委员会应当自选举产生30日内,持下列资料向物业所在地的区县房地产行政主管部门备案:

  (一)业主大会成立的情况;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)业主公约;

  (四)业主委员会成员的基本情况;

  (五)法律、法规规定的其他资料。

  第三十八条 区县房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起7日内,协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。

  业主公约是对物业管理区域内全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护、管理等方面权利、义务以及违反公约应当承担相应责任的行为规范。业主、物业使用人应当遵守业主公约的有关内容。

  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第三十九条业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的区县房地产行政主管部门、乡镇人民政府和街道办事处应当予以制止,责令限期改正或者撤销其决定,情节严重的,可暂停其活动并通告全体业主:

  (一)业主委员会的行为违反法律、法规和政策规定的;

  (二)业主委员会的行为危害社区安定和社会稳定的;

  (三)业主委员会侵害业主合法权益的。

  第四章物业的管理服务与收费

  第四十条从事物业管理的人员,应当依法取得职业资格证书。

  物业管理人应当在经营服务场所公示营业执照和从业人员的职业资格证书。

  业主委员会应当与被选聘的物业管理人签订物业服务合同,并在物业所在地的区县街道办事处或乡镇人民政府和房地产行政主管部门备案。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第四十一条 物业管理人在物业管理活动中享有下列权利:

  (一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定,制定物业管理工作制度;

  (二)根据物业服务合同实施物业管理,收取物业服务费用;

  (三)选择专业性服务企业承担专项服务业务;

  (四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;

  (五)法律、法规规定的其他权利。

  物业管理人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  第四十二条物业管理服务应当保持物业管理区域物业共用部位、共用设施设备完好,环境整洁舒适、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求提供服务:

  (一)履行物业服务合同,按照国家规定的技术标准和规范实施管理服务;

  (二)在业主、物业使用人使用物业前,将物业共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、物业使用人;

  (三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对共用部位、共用设施设备进行养护;

  (四)发现物业共用部位、共用设施设备损坏时,立即采取保护措施,并按照物业服务合同约定进行维修;

  (五)接到物业损坏报修时,限时进行维护和处理;

  (六)健全物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的业务账册;

  (七)建立、完善和宣传应对突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施;

  (八)定期听取业主委员会、业主、物业使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;

  (九)维护物业管理区域内生活、公共安全、协助做好治安、事故防范工作,发现存在安全事故隐患及违反法律、法规或者业主公约的行为,立即进行补救、劝阻、制止,并向业主委员会和有关行政主管部门报告;

  (十)按照物业服务合同约定的要求,提供与业主、物业使用人约定的其他管理服务事项;

  (十一)积极配合街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会做好社区管理工作;

  (十二)法律、法规规定的其他应履行事项。

  物业服务人雇请保安开展安保服务的,应当遵守国家有关规定并定期开展业务培训。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第四十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开、诚信以及费用与服务质量水平相适应的原则。

  物业服务费用由业主和物业管理人在物业服务合同中约定。物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理人应当遵守国家和自治区有关价格的法律、法规,实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

  物业管理人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第四十四条业主应当根据物业服务合同约定向物业管理人按时足额支付物业服务费,业主转让或出租物业时,应当将物业服务合同以及有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业管理人。业主转让物业时应结清物业服务费及其它相关费用。

  业主长期空置物业时,应当告知物业管理人,并就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。业主未告知物业管理人并办理空置手续的,不视为空置物业,须全额支付物业服务费。

  业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的,从其约定,业主负连带支付责任。

  第四十五条 供水、供电、供气、供热等单位对业主或者使用人用水、用电、用气、用热等实行一户一表、抄表到最终用户,向最终用户收取有关费用。

  物业管理人可以有偿接受供水、供电、供气、供热等单位的委托,代收有关费用,但不得向业主或者物业使用人收取手续费等额外费用。

  物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值,影响业主正常生活。

  建设单位和业主应当为供水、供电、供气、供热等单位抄表收费、分户改造提供条件。

  第四十六条物业管理人应当在物业服务合同终止之日起90日内,向业主委员会办理交接验收手续,并交还下列资料和财物:

  (一)对预收的物业服务费用按实际使用结算,多收的部分予以退还;

  (二)移交有关业务账册;

  (三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

  第四十七条区县房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,对其物业服务活动进行考核,制定相应管理考核办法,促进物业服务企业提高服务水平。

  物业服务企业应当向房地产行政主管部门定期报送报表、基本企业信息等相关资料。

  第四十八条区县房地产行政主管部门应当建立物业投诉受理制度,受理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理人的投诉,协同乡镇人民政府和街道办事处协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,依法及时处理。

  调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。

  第五章 物业的管理与使用

  第四十九条 业主、物业使用人和物业管理人在物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)破坏建筑主体结构和承重结构、损坏房屋外貌;

  (二)占用、拆改、损坏物业共用部位、共用设施设备或者违反规定进行房屋装饰装修,影响其正常使用功能;

  (三)在天井、庭院、平台、楼梯间、通道、屋顶以及小区道路、停车场、自行车房(棚)或者在其他共用场地违法搭建建筑物、构筑物;

  (四)未经批准改变住宅房屋的主要用途;

  (五)法律、法规禁止的其他影响建筑结构和使用安全的行为。

  第五十条业主或者使用人需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理人。

  物业管理人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。

  第五十一条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,任何单位和个人不得擅自改变用途。

  业主确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当符合有关法律、法规的规定和建设规划的要求,在依法办理有关手续后告知物业管理人;物业管理人确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主委员会依法办理有关手续。

  第五十二条

  任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地和绿地。因物业维修或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地和绿地的,应当征得业主委员会和物业管理人同意,物业管理人确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  第五十三条机动车辆在住宅物业管理区域内的行驶、停放规定,由业主大会决定。在共用场地上建成的经建设规划许可的机动车停放停车场所,提供机动车停放服务的,其车位管理维护等收费标准按照价格行政主管部门核定的标准执行。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放不得收费。

  第五十四条

  物业服务企业利用业主公用部位、公用设施设备进行经营的,须经有利害关系的业主同意,物业服务企业提起业主大会、业主委员会决定后,依法办理有关审批手续,经营所得收益及使用由业主大会、业主委员会决定。

  第五十五条

  业主转让或者出租房屋时,当事人应当在房屋转让合同或者租赁合同签订之日起15日内将房屋转让或者出租情况书面告知业主委员会和物业管理人,并向区县房地产行政主管部门登记备案。

  第五十六条

  物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的需要。业主、物业使用人要求承租车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门发布的指导价格确定。

  车库、车位总量少于业主总数或者需要数的,应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法;车库、车位满足业主需要后,可以向物业管理区域以外的其他人出租,但不得出售,除管理规约、业主大会另有规定之外,出租期限一次不超过12个月;租赁合同期满后,业主有新增需要的,应当优先满足。

  第五十七条物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的,物业管理人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。

  确需占用业主共有道路、场地划定车位,不得占用消防车通道、消防车登高操作场地,不得遮挡消火栓,不得堵塞疏散通道、安全出口。

  第六章 物业的保修与维护

  第五十八条 物业管理区域内物业的维护除在质量保修期内按规定由物业建设单位承担之外,按下列规定划分:

  (一)业主房屋室内自用部位、自用设备,维修、更新的费用由业主承担;

  (二)房屋本体及物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等重大维修养护项目,由物业管理人统一维修和养护,其费用从专项维修资金中支出;

  (三)绿地、庭院、楼道、道路、场地等公用部位的保洁及垃圾收集、运输,由物业管理人承担,日常管理、维护费用从物业服务收费中支出;

  (四)物业管理区域的供水、供电、供热、供气、有线电视、通讯等管线和设施在物业管理区域内建成并竣工验收后,由建设单位向上述专业经营单位移交产权及管理权;已建成物业管理区域内的上述设施,由街道(乡镇)组织,会同业主委员会逐步将管理权向专业经营单位移交,由各专业经营单位进行管理;各专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新等责任及相关费用。

  (五)人为造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,其维修、更新、赔偿费用由责任人承担。物业出现严重自然损坏,影响业主和使用人安全时,业主和物业管理人应当及时进行处理。

  第五十九条

  新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位在办理新建住宅交付使用时,按照物业建筑安装总造价百分之三的比例,一次性向物业所在地的区县房地产行政主管部门交存物业质量保修金。

  建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经区县房地产行政主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

  物业工程质量保修期限届满后,房地产行政主管部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

  区县人民政府应当在市人民政府相关行政主管部门的指导下及时制定质量保修金具体管理办法。

  第六十条 物业共用部位、共用设施设备维修养护时,相邻业主、物业使用人应当予以配合。

  第六十一条

  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益的,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可由物业管理人维修养护,费用由责任人承担。

  第六十二条住宅出售单位在出售住宅的同时,应当按照国家、自治区和市有关规定设立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。

  非住宅物业的业主,应当按照国家和自治区、市有关规定交纳专项维修资金。

  第六十三条

  物业的业主应当按照有关法律、法规的规定足额交存住宅专项维修资金。商品住房或公有住房出售后未交纳专项维修资金的,住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家和自治区、市有关规定补交专项维修资金。专项维修资金余额不足时,业主应当按照国家和自治区、市有关规定续交。

  第六十四条 住宅专项维修资金由市房地产行政部门指导,区县房地产行政主管部门代管,独立矿区由物业所在地的区县房地产行政主管部门代管。

  区县房地产行政主管部门应当加强专项维修资金的监督管理。专项维修资金应当以物业管理区域为单位在银行专户存储,按幢建账,按户核算,专款专用。

  第六十五条专项维修资金属全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金的缴存、续交、使用、管理,按照国家和自治区有关规定执行。

  业主委员会成立前,专项维修资金的使用由物业出售单位或者其选聘的物业管理人提出使用计划,经物业所在地房地产行政主管部门审核项目决算情况后划拨。业主委员会成立后,专项维修资金的使用由物业管理人提出使用计划,经业主委员会审定项目决算后,向物业所在地房地产行政主管部门申请划拨实施。

  专项维修资金的代管单位在收到业主委员会核查专项维修资金的申请后,应当及时在申请小区公示专项维修资金的缴存及支出情况。

  业主转让房屋时,其专项维修资金账户中剩余部分的费用随房屋所有权同时过户。

  第七章 物业管理区域与周边环境

  第六十六条物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)侵占绿地、毁损环境艺术雕塑;

  (二)随意停放车辆,设置摊点或者集贸市场;

  (三)肆意倾倒、抛撒、焚烧、堆弃垃圾、杂物;

  (四)擅自在建筑物、构筑物上张贴、刻画广告宣传品;

  (五)焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;

  (六)露天焚烧秸秆、落叶、枯草等产生烟尘污染的物质;

  (七)露天烧烤食品;

  (八)其他法律、法规禁止或严重影响环境整洁、和谐的行为。

  第六十七条

  业主或者使用人进行房屋装饰装修活动,应当严格遵守施工作业时间,并采取其他有效措施降低施工作业噪音,以减轻、避免对周围业主,使用人造成环境噪声污染。

  业主或者使用人使用音响、乐器或者进行其他室内外娱乐活动时,应当控制音量或者采取其他有效措施,避免对周围业主、物业使用人造成环境噪声污染。

  第六十八条未经规划和房地产行政主管部门批准,业主不得在住宅外墙上开门窗。

  第六十九条在住宅区内禁止利用住宅楼的底层房屋新建、扩建、改建产生油烟污染的饮食服务业经营场所。

  住宅物业管理区域及毗邻物业管理区域的周边区域现有饮食服务业经营场所污染扰民的,由环境保护行政主管部门责令限期治理或者停业。

  第七十条 禁止在物业管理区域内及毗邻物业管理区域的周边区域新建、改建、扩建产生环境噪声污染和有毒有害气体的经营场所。

  在毗邻物业管理区域周边现有的文化娱乐场所,其经营管理者应当采取有效措施,使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。

  在毗邻物业管理区域进行商业经营活动使用空调器、冷却塔等设备、设施产生环境噪声污染的,其经营管理者应当采取措施,使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。

  第七十一条在物业管理区域内及毗邻物业管理区域的周边区域,禁止夜间22时至凌晨6时进行产生环境噪声污染的建筑施工作业,但因抢修、抢险、生产工艺等特殊原因必需连续作业的除外。

  前款规定的夜间作业应当在物业管理相关区域予以公告。

  第七十二条对物业管理区域内违反有关治安、环保,物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业管理人应当制止,并及时向有关行政主管部门报告。有关部门在接到物业管理人的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。

  第七十三条

  物业管理人应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理人在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政主管部门报告,协助做好援助工作。

  第八章 法律责任

  第七十四条 建设单位违反本办法规定,有下列情形之一的,由市、区县房地产行政主管部门给予处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  (一)不按规定提供房屋质量保证书和使用说明书、不移交物业管理有关资料的,责令限期改正,逾期仍不提供或者移交的,处1万元以上5万元以下的罚款;

  (二)不按照规定配置物业管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处5万元以上10万元以下的罚款;

  (三)未通过招投标方式,或者未经批准擅自采用协议方式选聘住宅物业管理人的,责令限期改正,给予警告,可以并处5万元以下的罚款;

  (四)挪用专项维修资金的,责令限期改正,没收违法所得,可以并处挪用专项维修资金额2倍以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任;

  (五)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的,责令限期改正,并处5万元以上20万元以下的罚款。

  第七十五条物业管理人违反本办法规定,有下列情形之一的,由市、区县房地产行政主管部门给予处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  (一)物业管理人从业人员未取得资质证书从事物业管理的,没收违法所得,并处1万元以上5万元以下的罚款;

  (二)不按规定移交有关资料的,责令限期改正,逾期仍不移交的,处1万元以上10万元以下的罚款;

  (三)未经业主大会同意,擅自改变物业管理用房用途的,责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;

  (四)挪用维修资金的,责令限期改正,没收违法所得,可以并处挪用维修资金额2倍以下的罚款,造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十六条

  违反本办法规定,有下列行为之一的,由市、区县房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照有关规定处以罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘住宅区内道路、共用场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  第七十七条违反本办法第四十四条的规定,违反物业服务合同约定,业主或者物业使用人逾期不交纳物业服务费用的,由业主委员会督促其限期交纳;限期仍不交纳的,物业管理人可以向所在地人民法院进行起诉。

  第七十八条

  违反本办法第四十九条的规定,破坏房屋承重结构和主体结构的,由市、区县房地产行政主管部门责令改正,恢复原状;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十九条违反本办法第六十三条的规定,不按时缴纳或补交专项维修资金的,由业主委员会督促其限期交纳;限期仍不交纳的,开发建设单位、售房单位或售房人不得将房屋交付购买人。

  第八十条 违反本办法第六十六条的规定,在露天烧烤食品的,由环境保护行政主管部门责令其停止违法行为,没收烧烤用具,并处500元以下罚款。

  第八十一条违反本办法第六十七条的规定,从室内发出严重干扰周围业主或者使用人正常生活的环境噪声的,由公安机关依法给予警告,可以并处罚款。

  第八十二条

  违反本办法第七十条规定,造成环境噪声污染的,由环境保护行政主管部门责令改正,可以并处罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。受到环境噪声污染危害的单位和个人,有权要求加害人排除危害。

  第八十三条违反本办法第七十一条的规定,建筑施工单位在住宅区内及毗邻住宅区的周边区域,夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业的,由工程所在地环境保护行政主管部门责令改正,可以并处罚款。

  第八十四条区县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府,以及其他有关行政主管部门及其工作人员,未履行监督管理职责,或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位、上级机关责令改正;情节严重的,对主管人员和直接责任人员予以行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九章 附则

  第八十五条本办法未尽事宜参照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》执行。

  第八十六条本办法由新疆维吾尔自治区哈密市住房和城乡建设局负责解释。

  第八十七条 本办法自2020年1月1日起施行。

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